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03.04.19

Neue Wohnungsbau-Genossenschaften braucht das Land – Eine „Genossenschafts-Börse" könnte helfen …

Neue Wohnungsbau-Genossenschaften braucht das Land – Eine „Genossenschafts-Börse könnte helfen …

Bereich
Finanzierung einer Genossenschaft


Frage
(Auszug)

Alle schreien nach: „Wir brauchen mehr – bezahlbaren – Wohnraum“. Alle scheinen zu wissen, was nicht geht. Aber wie man eine Wohnungsbau-Genossenschaft wirklich dazu bringt, erste Wohnungen oder Häuser zu bauen, darüber scheint sich kaum jemand sinnvolle Gedanken zu machen.
Auch die Presse begreift das Problem nicht.
Es gibt doch nur zwei Möglichkeiten, um ein Unternehmen – oder eben eine Wohnungsbaugenossenschaft - zu finanzieren. Entweder mit Eigenkapital oder mit Fremdkapital. Nun, Fremdkapital bekommt man als Geno-Startup kaum, es sei denn man hat werthaltige Sicherheiten. Und wenn die Gründer die nicht haben?
Aber selbst wenn sie Sicherheiten, z.B. eigene Grundstücke hätten, würden sie diese wohl kaum als „Kredit-Sicherheiten“ einsetzen wollen.
Warum nicht?
Eine Genossenschaft „gehört“ keinem der Gründer. Bei einer GmbH ist  das anders.
Auch bei der Vergabe von Fördermitteln fordert man Sicherheiten. …
Also bleibt nur der Aufbau mit Eigenkapital. Die entsteht entweder durch zeichnen von Geschäftsanteilen oder durch eine besondere Form eines Mitglieder-Darlehn oder beides gemischt.
Wer so etwas hinbekommt, dem stellt sich sofort eine weitere Frage:
Wie findet diese „Neu-Genossenschaft“ ihre neuen Mitglieder oder wie finden Genossenschaftsmitglieder die für sie passende Genossenschaft?
Gelingt das nicht zeitnah zufriedenstellend, ist der Wohnungs-Genossenschafts-Startup bereits jetzt gescheitert!

Wer kreativ ist weiß, welche Maßnahmen man ergreifen muss, um „Kunden“ zu gewinnen.
Würde man ein Produkt oder eine Dienstleistung verkaufen und dafür Kunden suchen, gibt es inzwischen viele Wege, um Kunden zu finden. Aber Genossenschaftsmitgliedschaften sind keine „Waren“ oder „Dienstleistungen“, sagen die „Klugen“.
Also bleibt die Einbeziehung von  „Vertrieben“ versperrt, wenn man erfolgsabhängige Vergütung bezahlt. „Verkäufer“ wollen aber für ihre Tätigkeit – leistungsbezogen - „entlohnt“ werden. Um auf diese Art doch Genossenschaftsanteile“ zu „verkaufen“ zu dürfen, muss man zunächst einen „Prospekt“ haben. Nicht irgendeinen, sondern einen, der besonders geprüft wird von Wirtschaftsprüfern und der Verwaltung (BaFin). Und der kostet bereits so viel, dass man dafür schon die ersten Wohnungen kaufen könnte …
Alles Unfug, mit dem Ruf nach mehr Genossenschaften im Wohnungsbau, also nur ein „politisches Alibi“?
Nein, für die großen und „alten“ Wohnungsbaugenossenschaften ist jetzt sogar „Hochkonjunktur“. Sie haben dick gefüllte „Kriegskassen“ oder können ihre Bauten belasten. Am Ende des „Booms“ werden sie noch „dicker und finanzstärker“ sein, wie bisher.

Unschwer zu erkennen, dass diese Gruppe kein Interesse daran hat, den Neu-Wohnungsbau-Genossenschaften entgegenzukommen.
Sie gehen sogar weiter und beteiligen sich an der „Abwehr“ von Neu-Wohnungsbaugenossenschaften, weil sie die irgendwie als „Konkurrenten“ wahrnehmen. Eine wirklich skurile Situation im Wohnungsnau-Genossenschaftssektor.

Man könnte ja eigentlich sagen: Ist doch egal, wer die „Genossenschaftswohnungen“ baut, Hauptsache, sie werden überhaupt gebaut, weil sonst die „Immobilienhaie“ noch mehr wachsen und die Mieten sich weiter erhöhen. …
Durchaus möglich, so zu argumentieren, aber dennoch zu kurz gegriffen.

Der Grund:
Es gibt inzwischen zahlreiche Menschen, die haben den Spruch von Herrn Raiffeisen begriffen, der sinngemäß sein genossenschaftliches Denken so begründete:
„Was der Einzelne nicht schafft, werden viele zusammen schaffen“

Die „Verweigerungshaltung“ der „Alt-Wohnungs-Genossenschaften“ gegen das Entstehen von „Neu-Wohnungs-Genossenschaften“ ist nicht ungewohnt.

Das kennt man bereits – mindestens - seit 1999. Damals wurde ein „Eigenheimzulagengesetz“ entwickelt. Es sah die Förderung auch für die Beteiligung an „Neu-Wohnungs-Genossenschaften“ vor, stellte jedoch eine interessante Bedingung: Diese „Neu-Wohnungs-Genossenschaften“ mussten in ihren Satzungen ausdrücklich festlegen, dass Wohnungen dieser „Neuen“ von Mitgliedern käuflich erworben werden können.

Der Widerstand der alten „Wohnungsbaugenossenschaften“ war damals erheblich, denn sie wollten sich selbst vergrößern. Durch den Passus des „Eigentumserwerbs durch Mitglieder“ waren sie arg irritiert. …
Wer die Politik der „Alt-Wohnbau-Genossenschaften“ näher untersucht, wird erkennen, dass sie zwar ihren Wohnungsbestand vergrößern wollen, aber keinen Verkauf an Private zulassen möchten. Es scheint ihnen weniger um die Interessen der Menschen zu gehen, als vielmehr um ihre eigenen (Macht-) Interessen.

Die Situation von 1999 scheint sich heute zu wiederholen
Eigentlich spricht nichts dagegen, wenn sich Menschen zusammenschließen, um gemeinsam eine Wohnungsgenossenschaft zu gründen und auch den Privaterwerb von Wohnungen für Mitglieder zulassen. …

Ich will sie mit meiner Frage nicht weiter strapazieren. Wollte nur meinen Unmut kundtun, wie man manchmal hochgradig „verdummt“ werden soll.

Wer die Eigentumsverteilung in unserem Land anschaut, erkennt eigentlich nicht zwei, sondern mindestens drei Gruppen: Das eine sind die „Kapitaleigentümer“ und Kirchen, das andere die „Nichteigentümer“ und das andere die „Groß-Genossenschaften“ (Wohnungsbau und Banken). …

Wer wirklich das „Wohnungs-Dilemma“ vernünftig lösen will, muss auch „Neu-Wohnungsbau- Genossenschaften“ befähigen, Eigenkapital zeitnah aufbauen zu können. Ein Verkauf von Teilen der Wohnungen kann das Dilemma der „Neu-Wohnungsbau-Genossenschaften“ durchaus lösen. Das wäre dann ein „Mischkonzept“ von Verkauf und Bestandsaufbau. Natürlich gab es 1999 Probleme, vor allem mit der Orientierung der Höhe der Zulage an der Kinderzahl. Aber daraus sollte man heute geeignete Lehren ziehen können. …

Ich sehe nur eine Chance für „Startup Wohnungsgenossenschaften“: Ein erklärter Wille des Gesetzgebers und ein geeignetes Förderprogramm, vielleicht ein „EigenheimzulagenGesetz II“ … ggf. orientiert an der Höhe einer Geschäftsanteile bei einer Neu-Wohnungsbau-Genossenschaft und der Steuerlast …

Wo ein Wille, ist ein Weg. Entweder man folgt den Vorschlägen der „Alt-Genossenschaftsverbände“ oder man entscheidet souverän, sofern man „Neu-Wohnungsbau-Genossenschaften wirklich will. …

Ich bin mir klar darüber, dass meine Frage viel zu lang ist. Ich wollte sie aber nutzen, um mein Konzept vorzutragen. Als überzeugter Genossenschaftler möchte ich nicht einfach nur zuschauen, wie Genossenschaftsverbände mit Mitgliederinteressen umgehen …

Wenn sie Mut haben, veröffentlichen sie vielleicht zumindest Teile meiner Zuschrift. Wenn nicht, dann versuche ich es halt woanders. Genossenschaftsverbände sind eben alle gleich – oder doch nicht?…
Trotzdem Danke, dass sie es zumindest gelesen haben ..             

FragestellerIn:
Engagiertes Genossenschaftsmitglied und Aufsichtsrat in einer „Alt-Wohnungsbau-Genossenschaft“

Antwort
(Auszug)

Wir geben gern zu, dass wir eine so lange Frage noch nie beantworten mussten. Sie haben es uns wirklich schwer gemacht, den „Beitrag“ zu veröffentlichen. Sie haben aber den „Nagel auf den Kopf“ getroffen und ihre Frage war so umfassend, dass es eigentlich bereits die Antwort hätte sein können. …

Ihr „Analyse“ ist scharfsinnig und angemessen, und Sie kommen dem Problem schon sehr nahe. Es geht in der Tat um das Thema, wie kommen Genossenschaften zu einem zeitnahen Aufbau von notwendigem Eigenkapital. Das ist nicht nur eine – ungelöste – Frage bei „Startup-Wohnungsbaugenossenschaften“, sondern auch bei vielen anderen Formen von „Startup-Genossenschaften“. …

Eine Genossenschaft, die z.B. einen recht hohen (Vorlauf-) Finanzierungs-Bedarf für Forschung und Entwicklung hat, wird kaum eine Chance haben, ihr Projekt – und sei es auch noch so wichtig und richtig – zu realisieren. Es ist nicht von ungefähr, dass es in Deutschland nur 0,2% (!) aller KMU in der Rechtsform einer Genossenschaft gibt.
So wie wir Ihnen viel „Toleranz“ bei der Länge ihres Beitrages einräumten, erwarten wir von ihnen auch etwas Toleranz, wenn wir uns über den Bereich Wohnungsbau „hinauserweitern“ und zu einer Gesamtsicht der Dinge kommen.

Sie haben zu Recht dargelegt, dass es grundlegend anders ist, ob eine „Alt-Wohnungsgenossenschaft“ neuen Wohnraum finanziert oder eine „Startup-Wohnungsbaugenossenschaft“. Die eine verfügt über – oft sogar recht komfortable – Eigenressourcen, um damit Fremdkapital zu „erzeugen“, während die andere vor einem schier unlösbaren Problem steht. Gründer haben dann eigentlich nur 3 Möglichkeiten: Sie lassen die gute Projektidee wieder (resigniert) fallen, oder sie starten mit einer GmbH (sofern sie vermögend genug sind und über beleihungsfähiges Kapital verfügen) oder sie beginnen mit – den unterschiedlichsten Formen – von „Anwerben“ neuer Mitglieder.
Dabei gibt es dann noch einen weiteren Aspekt zu berücksichtigen: Entscheide ich mich für relativ wenig Mitglieder mit jeweils entsprechend hohen Geschäftsanteils-Summen oder will ich viele Mitglieder mit relativ kleinen bzw. kleineren Anteils-Summen ansprechen.
Jede „Wahl“ beinhaltet wiederum eine völlig neue Art und Form der Umsetzung. Und jede dieser Formen hat völlig andere Zeitverläufe und verursacht nicht unerhebliche „Vorlaufkosten“.
Gern greifen wir ihren Hinweise bezüglich der „Einwerbe-Situation“ von Neu-Mitgliedern auf:
Wer sich eines „Vertriebs-Dienstleisters“ bedienen will, wird nicht umhinkommen, dafür Entgelt zu zahlen (Provision). Dies funktioniert jedoch nur, wenn ein Prospekt vorliegt. Die Kosten für die Erstellung eines solchen Prospektes liegen meist weit über 100.000 Euro. Taucht die Frage auf: „Und wie wird das finanziert?“

Damit könnten wir auch unsere Antwort abschließen, mit der Feststellung, dass es so eine Art „Mischung zwischen (politisch) gutem Willen und gravierender Widersprüchlichkeit gibt“.

Der gute Wille mag durchaus bestehen, aber die realen Grundlagen zur Umsetzung werden entweder nicht gesehen – oder nicht gewollt?

Seit 2012 – dem UN-Jahr der Genossenschaften – rufen fast alle Parteien: Genossenschaften sind richtig und wichtig.

Im Festjahr 2018 (200 Jahre Raiffeisen) ließ kaum ein Politiker es sich nehmen „pro Genossenschaften“ Lob zu huldigen. Auch die Koalitionsvereinbarung (CDU/CSU-SPD) ist durchaus „genossenschaftsfreundlich“.
Soweit die Theorie. Aber die Praxis sieht ganz anders aus. …
So ist kaum bekannt, dass es eine gravierende Wahrnehmungsverzerrung zwischen dem „genossenschaftlichen Ansehen“ und der „genossenschaftlichen Realität“ gibt.

Im Jahre 2017 gab es lediglich einen Nettozuwachs von 3 (drei) Genossenschaften in Deutschland. Ein „tolles“ Ergebnis für das „Land Raiffeisen und Schulze-Delitzsch“ – oder?

Auf ihre Frage weiter eingehend würden wir empfehlen – lösungsorientiert vorzugehen.

Was fehlt sind z.B. sog. Transparenz–Portale, die bundesweit, länderbezogen oder kommunal aufgestellt sind.
Sie sollten als „Treffpunkte“ von „Angebot und Nachfrage“ für den gesamten Genossenschaftssektor dienen.
Warum diese „Portale“ nicht als „Genossenschafts-Börse“ bezeichnen? Der Begriff „Börse“ ist bekannt und erweckt recht schnell die notwendige Aufmerksamkeit. …
Auf den Punkt gebracht, könnte die jeweilige Grund-Botschaft dieser „Börse“ lauten:

A.  Genossenschaften, die Mitglieder suchen, „senden“ z.B.:

·         Das ist unser Projekt
·         So sehen unsere Ziele aus
·         Das sind unsere – bereits erreichten oder geplanten - Erfolge
·         So sieht unser Förderzweck – die Mitgliederförderung aus
·         Wir bieten Mitgliedschaft (oder mehr: Echte Teilhaberschaft, MitUnternehmerschaft)
·         Wir verfügen über neutrale Fach-Begutachtungen (Zertifikate, Ratings, etc.)

Wichtig ist, das Angebot ist mehr als nur eine „Werbebotschaft“.

B.  Mitglieder, die Genossenschaften suchen, „senden“ z.B.:

·         Wir suchen Beteiligung an einer Genossenschaft im Bereich: (Wohnungsbau, Energie, Soziales, Ökologie, etc.)
·         Wir wollen uns mit etwa „X-Euro“ beteiligen.
·         Wir wollen Mitglied – Teilhaber – MitUnternehmer sein
·         Uns ist wichtig, dass die Genossenschaft … (das Geschäftsguthaben verzinst, genossenschaftliche Rückvergütung ermöglicht, eine Neugründung ist, bereits seit mindestens … Jahren besteht, über eine neutrale Fachbeurteilung verfügt (Rating, Zertifikat), etc..
·         Meine Vorstellungen zur Mitgliederförderung sind …

Solche „Börsen“ gehen nicht nur über das weit hinaus, was sog. Verbraucherschützer oder „Test-Zeitschriften“ bieten könnten.

Würden die Politiker es ernst meinen, mit ihrem „Ruf“ nach mehr Genossenschaften und mehr Informationen über Genossenschaften, würden sie mit einer konkreten Förderung eines Projektes „Genossenschafts-Börse“ (durchaus mit entsprechender wissenschaftlicher Begleitung) zeigen können, dass sie es ernst meinen mit dem, was sie bisher schon immer „verbal“ beteuert haben:

Wir wollen wieder in die Spitzengruppe der EU-Länder aufschließen, die uns inzwischen diesbezüglich ziemlich „abgehängt“ haben. Dazu könnte auch dienen, dass man z.B. die Interessenvertretungen der Genossenschaftsmitglieder in Deutschland direkter einbezieht. Was die „Tarifparteien“ mittels Selbstorganisation – ohne staatliche Eingriffe –geschaffen haben, könnte Vorbild auch für Selbstorganisation im Genossenschaftssektor werden: Dann würden die Genossenschaftsverbände und/oder die Genossenschaften mit den Interessenvertretungen der Genossenschaftsmitglieder direkt z.B. die Mitgliederförderung verhandeln und dazu Verträge schließen.

Warum also nicht auch die Interessenvertretungen der Genossenschaftsmitglieder in ein „Forschungsprojekt Genossenschafts-Börse“ (siehe unten) einbeziehen?!  



Redaktion:
AG Geno.2-0 im
MMW CoopGo
Bundesverband der Cooperations- u. Genossenschaftswirtschaft e.V.